文：苏越     来源： 零壹财经

继去年8月，央行主导下调存量房贷利息和首付下限（首套20%，二套30%），并将二套房贷利率下限调整为LPR+20BP以来，上周五央行再次出手。 

5月17日，中国人民银行连发三份房地产市场文件，继续下调住房公积金贷款利率、商业性个人住房贷款利率以及个人住房贷款最低首付款比例。 

受此影响，房地产板块当日午后直线拉升，Wind房地产指数收盘上涨7.31%，约20只房地产股涨停。而资本市场似乎早有预期，自4月26日以来，房地产板块整体涨幅已超过30% 

4月30日，中央政治局会议对房地产提出新定调：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”中央各部门以及多地密集出台的一系列楼市新政，是落实“4.30政治局会议”重要部署。 

据国家统计局数据显示，今年1—4月，全国房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积同比下降20.2%，新建商品房销售额同比下降28.3%。 

房地产市场的萎靡，另一个“压力山大”的群体就是商业银行。从刚刚公布完的A股上市银行年报，可以看到商业银行在涉房贷款上增速放缓甚至下降，而不良率则在上升，其中房地产对公贷款不良率最高的银行已经达到了9.27%。 

本文整理系统整理了A股上市的42家商业银行对公房地产贷款以及个人住房贷款情况，可以从中体会银行业的“房贷压力”，一窥新政对银行业的影响。 

其实，自去年12月底以来，银行板块整体表现强势，累计涨幅超过24%，远优于大盘。 

一、整体情况：对公放缓，个人转负，不良双增 

据零壹智库统计，截至2023年末，42家上市银行房地产贷款总余额为8.34万亿元，较2022年末增长3.69%，同比下降0.49个百分点；而个人住房贷款总余额为33.85万亿元（齐鲁银行、瑞丰银行、无锡银行、紫金银行未披露2023年或2022年末数据，不纳入统计），较上一年末降低1.42%。 

总体而言，对公房地产贷款增速继续放缓，个人房贷余额进入负增长阶段，且二者不良率双升成为普遍趋势。 

从房地产贷款和个人住房贷款的占比、增减情况来看，2023年银行对涉房贷款呈现出弱化的态势。 

在银行涉房贷款的对比上，从规模层面来看主要还是由国有银行以及股份制银行等大行占主导，部分中小银行如北京银行、上海银行、宁波银行也拥有较多的涉房放款。 

在贷款余额变动层面，房地产贷款变化波动性更强，个人住房贷款整体变化较小更为稳定。在涉房贷款占比层面，股份制行、城商行对房地产贷款的投向更多，农商行相对偏少；而个人住房贷款为大部分银行的主要个人贷款投向之一，但这一比例率近年来有所缩小。 

在贷款质量层面，无论是房地产贷款还是个人住房贷款整体均呈现了一定程度的不良率上行，但个人住房贷款整体质量依旧优异，仍具有一定的抗风险能力。 
 

表1：42家A股上市银行以及银行分类 

来源：企业预警通，零壹智库

二、对公房地产贷款：放款仍偏谨慎，不良率上升 

1、贷款规模及比例 

对公贷款主要是银行对企业的贷款业务，房地产贷款则是对房地产业投放的信贷业务，该信贷业务抵质押物一般包括变现能力较高的土地、房产、在建工程等。42家上市银行均披露了这一较为标准的数据。 

在对公房地产贷款规模上，六大国有银行中除了邮储银行之外均排在前五，前五位房地产贷款余额达到48030.79亿元，合计占比达57.57%，其中中国银行以14683.47亿元列首位。 

房地产贷款超过千亿规模的有18家，主要为国有银行和股份制银行（华夏银行除外），以及上海银行、北京银行、宁波银行和沪农商行。 

整体来看，房地产贷款规模和银行规模呈现出正相关，多数城商行位于百亿级别，而农商行中，除沪农商行、青农商行外，房地产贷款均低于100亿，但全部高于10亿元规模。 
 

表2：2023年末42家上市银行房地产贷款余额 

来源：企业预警通，零壹智库

从房地产贷款占对公贷款比例这一维度来看，房地产贷款占比最高的是沪农商行，达到25.22%，是唯一一家超过20%的银行；其次为平安银行占比达到17.86%。 

占比超过10%共有16家，以股份制银行和城商行居多，而国有大行中仅有中国银行这一比例超过10%，工商银行最低为6.28%。而由于农商行的定位，其房地产贷款占比普遍较低，最低的渝农商行仅为0.9%。 

相较于2022年，从具有高比例的银行数量，以及整体占比情况来看，2023年银行对房地产贷款正呈现出弱化的态势，体现了房地产行业的收缩情况。 
 

表3：2023年末42家上市银行房地产贷款占公司类贷款比例 

来源：企业预警通，零壹智库

2、贷款增减情况 

在贷款余额的增量上，有24家增长和18家下降，从规模增减数据看，上市银行对房地产贷款投放仍偏谨慎。 

增幅最大的为江阴银行，为258%，主要由于其基数较低。国有银行中，邮储银行增幅最高，为20%。在贷款额达到百亿元的银行中，增幅最大的为苏州银行的70%。 

在18家房地产贷款下降的银行中，降幅最大的齐鲁银行，其次为渝农商行，这两家降幅超过20%。仅1家国有银行呈现下降趋势，为交通银行的-6%。在贷款额达到百亿元的银行中，降幅最大的为青农银行的-14%。